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任志强:房价下跌影响的不是开发商是老百姓

来源:  作者:本站
  凤凰卫视《锵锵三人行》9月12日播出节目“任志强:房屋降价受影响最大的不是开发商而是普通老百姓”,以下为文字实录:   窦文涛:《锵锵三人行》,因为房子的形势很不寻常,所以今天咱们嘉宾阵容让我觉得很重量级,任志强,任总,还有咱们潘石屹,两位都是风头人物。   潘石屹:有任总来就够了。   窦文涛:也可以说是重量级人物,请你们俩上节目,我都预备挨骂了。   任志强:还有这种事?   窦文涛:你们俩分别都有很多人骂,但是这个骂当中可以有很多可以分享的东西。   潘石屹:你要站到我们的对立面就受表扬了。   窦文涛:对,今天潘石屹一来忧心忡忡,说是这两天这个中国的房地产我觉得要出问题,觉得这两天气氛不对,从哪里看出气氛不对?   潘石屹:我觉得有几个事情吧,第一个事情就是杭州万科的业主把杭州的售楼给砸了,砸了以后这个就是你如果是简单的听这个话的话,是什么一个感受?如果你是看画面吓的他们的员工是鼻涕一把泪一把的,有特别的不同。   窦文涛:现在我们让大家看看这个画面。   潘石屹:有吗?   窦文涛:有什么心理冲击?对,这事我们都留着。   解说:一位激动的业主告诉记者这次的降价举措让他损失巨大。   万科业主:光八楼跟八楼,人家天天踩在我楼上的,还要比我便宜二十几万。   解说:据记者了解现场的大部分都是杭州九堡“魅力之城”的业主,这些业主购房时间最长的一年左右,最短的只有一两个月。在万科杭州分公司的办公区域处处都留下了被砸的痕迹,粉碎的玻璃窗,被撕成几片的购房合同,被损毁的档案材料,狼藉满地。墙上到处被贴上了这样的标语,一位万科房地产的保安无奈的向记者介绍起了损失。   保安:门全都给推坏了,下面有两个咖啡机加一块能超过一万,这个机器是七千块钱。   窦文涛:怎么样?你们两位看了这个画面了,感受如何?   潘石屹:我看的不是这个画面,就是他们万科员工哭的画面。   窦文涛:哭的画面我也见到了。   潘石屹:对,这就是一个。第二个就是在这个网上广泛传一个万科的领导人讲话。   窦文涛:在什么湖?   潘石屹:松山湖讲话,他们说是假的,可是这个在网上大量的传,对周围的开发商的信心的影响和整个房地产气氛的影响是一个特别大的打击。   窦文涛:你还想涨啊?你就涨啊?   潘石屹:咱们今天不谈这个,这个气氛不宜谈这个。   窦文涛:任总怎么看呢?   任志强:我觉得从这个画面可以看出来,这个房屋降价受影响最大的不是开发商,受影响最大的是小业主,或者说普通老百姓。   潘石屹:拥有房子的人。   任志强:很多人都以为房子降价了肯定是开发商的罪责,开发商现在一年竣工也就是6-7亿平方米的建筑,这6-7亿平方米的建筑全都便宜卖了,无非就是6-7亿平方米。   可是房子一降价产生的结果使我们大概有140亿平方米的存量全部降价,因为一手房的交易降价的时候,二手房交易也降价,也就是说你家里的房子跟着都降了。这个造成的财产损失远远大于股市上形成的几万亿财产损失。   窦文涛:但是我觉得你像我们这一般人都不懂经济的人,我们看房子的价格,其实特简单得民心所向。比如说万科降价,他们说网上一调查87%的支持,表扬万科,说万科带好头,然后批评潘石屹顶风作案,搜狗什么涨价5%,说暴露了你自私自利的嘴脸。   任志强:那是因为很多人没有上网,很多人为这个问题去表态,我们全国有85%的家庭是用了私有住房的,这85%的住房财产都受到损失了。而没有住房的只有多少?只有25%。你怎么说损失?可能个别人说我这房子要是自住的话,这个跌了我也没损失,还是住房。   窦文涛:对。   任志强:那你能不能说股票跌的时候,你那股票只要持有就没有损失?我们大概一共有30亿平方米左右的商品房,就是已经销售的,大概有15亿或者20亿左右是没有还完按揭贷款的,这些房价下跌了以后,他有没有损失?   潘石屹:这就会波及到银行跟金融机构。   任志强:所以他们的损失是远远超过了我说现在的这些人网上在那儿投票的,或者是说利用跌价去买房子的这些人,他们可能赚了我们手里每年销售7亿平方米的便宜了。但是140亿平方米,是20倍的存量都要受到损失,好几十亿的已经销售的但没有还清贷款的都要受到损失。   潘石屹:我再补充一句,就说是在网上投票的时候,赞成万科降价的是87%,反对我涨价的是差不多87%以上,这个市场的价格是不能用投票去表决的。   窦文涛:怎么讲?   潘石屹:不是说咱们选一个什么总统的什么东西?公共利益的事情可以用了投票的办法去解决,我们举一个极端的例子,市场的价格就是供需双方达成一致就是市场价格。   咱们举一个极端的例子,说是我们在网上有一个投票,把万科深圳总部的大楼拿着出来,做一个市民活动中心,投票表决的话。   窦文涛:可能也87%。   潘石屹:不只87%,90%,除了这个万科的员工不愿意拿出来的话,其他人都愿意拿出来,可是这到底对吗?不对。   窦文涛:我就说好像我们一般老百姓,你像我们组的一问跌不跌?什么时候跌?你看有人分析了,说万科的松山湖,不知道是真的是假的。但是有人分析讲不是空穴来风,说现在房地产的形势降价已经是不二选择,所以假托万科才说勇于降价,敢于降价,顺应潮流,不像潘石屹硬挺着,还往上涨,这事你们怎么理解?   任志强:你比如说房子下跌了,土地卖不出去了,有人认为土地卖不出去,只是仅仅是地方政府的责任问题,所以我们可以看到很多城市的地方政府出台了大量的文件在救市,我们认为他们不是救房产商,他也是在救老百姓和他自己。   因为土地收益,土地价值转换成房屋进行流通和交易,它土地才有价值。如果土地卖不出去,它怎么会有价值?那么对于老百姓来说,他们从都想着房价越低越好。   窦文涛:对。   任志强:但是他们会不会想到政府的财政收入越少越好?因为政府的这部分财政收入一定是用于公共事业的开支,因为我们有名额规定,土地收入要用于城市基础设施建设,修桥、修路、修地铁等等。那是不是这部分修的越少就越好呢?没有一个老百姓这样认为吧。   可是如果房价跌了的话,政府没这部分钱了,拿什么去提供老百姓的公共财政收入,所以土地不仅仅是政府所有的,土地产生的收益也是这个城市居民所共有的。但是房价跌的时候,这些居民的共同财产也在不断往下跌,因为它收不到那么多钱。   潘石屹:任总说的这些都是道理了,可是市场上面有的时候不相信这个道理,他是这种气氛受到的影响更大,从目前来看,这个气氛是特别差。   窦文涛:你觉得这个气氛差会怎么样呢?   潘石屹:整个房地产就是缺钱,原因是什么呢?房地产开发商在过去两年时间吧,从06下半年到07年犯了错误,这个错误就是认为自己可以扩张,所以从地方政府买了好多地。   窦文涛:现在听说很多都退地是吗?   潘石屹:退地。   任志强:有一些。   潘石屹:有一些退地,所以就是在06年、07年两年时间中国的房地开发商花了过头的钱,现在没钱了。第二个从中国的经济环境来说,一直是实施从紧的货币政策。而从紧的货币政策对房地产行业要比行业还严厉,就是给房地产开发商的开发贷款要比其他的制造业和别的行业的更要少,所以在第二个从紧的货币政策里面,房地产开发商受到资金的影响是最大的。   还有一个就是我们不能抗拒的就是国际经济形势,非常不好,次贷危机引起来的。美国政府拿出了2000亿美金,一个天文数字2000亿美金,救两房,救了一天,又跌下去了,就看到这个国际的经济形势不好。国内是从紧的货币政策,房地产开发商又花了过头的钱,所以在这个市场上面从08年的1月份开始,房地产的成交量持续的下跌。   窦文涛:好像8月份北京的成交量也下跌了特别多。   任志强:对,还有更重要的就是对个人消费按揭贷款也进行了调整和控制,比如今年的个人按揭贷款。   潘石屹:这个影响也是大的。   任志强:所以影响老百姓变更住房。很多我们85%的住房私有化率,很多人是因为把旧房子卖掉以后去买新房子,但拥有旧房子的那些人因为第二条住房的政策,让他们没有办法去更换自己的住房。   因为我们大部分卖房都是期房,那么期房完了以后,还有装修等等,起码要有两年左右的时间要同时拥有两套住房。那没得住,所以一定是购买第二套住房,这种人是在我们实际销售过程中也发现占多数的。   潘石屹:尤其在北京、上海、深圳,因为房地产开发10多年的时间,大多数家庭是购买第二套住房。   任志强:因为你在前期的时候并没有出台一个政策说你只能买一套房子,所以人们的消费习惯就是先旧房,二手房或者是先小房子,然后再变成大房子,这本来是一个所有家庭里正常的一个过程。   但我们现在不行,因为你第一次没那么多钱的时候买小房子,现在想买了大房子,有点钱,第二套按揭贷款给你断掉,限制这个消费的循环。   窦文涛:那照你们的意思是政府应该救市。   任志强:不是,应该说是政府先把这个市给破坏了。   窦文涛:这个悬了,我们先出下广告,我们再听你解释怎么破坏,《锵锵三人行》广告之后见。   窦文涛:任总出语惊人了,说政府要救市实际不如说是把这个市破坏了,什么意思?   任志强:我们吴敬琏老先生说我们这个改革的30年很重要,我们摸着石头过河,到一个有方向的方向走。那么实际上就变成了一个政府主导型的市场经济,那么这个市场经济的好坏实际上是考验政府的执政能力,搞的不好的时候,一定是看的见的手把那个看不见的手打败。   反过来说,市场经济好的时候一定是看不见的手在发挥积极作用。那么我们政府为什么说它先把这个经济搞坏了,就本来我们房地产市场没什么大问题。   窦文涛:没什么大问题吗?   任志强:对,它打击投资、抑制需求、限制对房地产商的贷款。   潘石屹:提出税收。   任志强:在各种交易中增加税费等等,这和各个发达国家市场经济看都反之,所以说这个市场如果不好一是它给搞坏的。本来它应该在几年以前就建立社会保障体系去解决低收入家庭住房问题,它没解决。   直到去年房改取消福利分配,10年以后它才开始急急忙忙的说认识错误,去建立这个住房保障体系,早建立10年的话不会有今天,不会有这种混乱的现象。它也用不着进行这么多调控措施去调控房地产,是因为它先把这个市场搞坏了,现在没办法了,现在去收拾市场,去调,调了半天也没调好。   潘石屹:不能说搞坏了,是此一时彼一时,当时可能是有当时的情况,当时的危险和担心,可是到了今天,到了08年这个时候,我们看到市场的信心已经没有了,成交量在持续下跌。   任志强:这个市场信心为什么没有啊?   窦文涛:但是你照我们想当然的想法,你不是房地产价格应该反映市场嘛,那你现在成交量也下跌了,而且过去说你卖那么贵的房子本来就是泡沫,它不值得那么多钱?   任志强:谁说是泡沫?   窦文涛:现在降价也不是很应该吗?   任志强:你说是泡沫,不一定说是泡沫。   窦文涛:我看全国人民都说是泡沫。   任志强:那都是因为说那些希望房子降价了以后他能买的人说的。   窦文涛:你一平方米一万多、二万多。   任志强:很多不是一万多,去年全国平均房价只有3655块钱   潘石屹:一万多是好地方的房价。   任志强:你不能说没有高收入需要住那个最好的房子,你老拿最好的房子去和你的收入比,本来你就不该买那个房子。   窦文涛:但是你像我们同事我发现,他们想买的也都是一万多的房子。   任志强:那就是说还是有钱人。   窦文涛:问题是没钱。   任志强:北京现在的两限房和经济性住房只有4000块钱,你为什么不说那个4000多块钱的数呢?   窦文涛:可能通县去了吧。   任志强:没到通县它也4000多块钱,到通县又能怎样呢?通县不是北京市的一个市区吗?很清楚嘛。   窦文涛:那您的意思是可以给我们指到天津上去了。   任志强:指到天津也没有什么错误,纽约的大部分人都住在新泽西,它是跨着州的,你要到通县还没有跨州,北京市中心,就按天安门算起到通县的距离,要比洛杉矶到边上的豪华住宅距离要短的多。   窦文涛:你那公共交通能给跟美国比吗?   任志强:即使比不了美国,现在的公共交通也很便宜,两块钱可以从这头坐到那头,随便坐,已经很好的一个条件了。对吧,从时间商来说,可能比你在城里,从东城到西城,开汽车还快,我们不觉得是房价的关系。   窦文涛:照你这些说我们买房子都是自己买不起的房子,是这意思吗?   任志强:对,你要合理消费相对应,潘石屹的房子卖12万一平米,为什么还有人买?   窦文涛:潘总说说。   潘石屹:当务之急不讲这个道理了,当务之急就在市场这样一个气氛下,我觉得要政府,就是说因为外国的政府咱们管不了,次贷危机咱们管不了,中国政府应该是我觉得给房子开发商要放开,可能和别的行业要来一样的对待。   第二个要把第二套住房的按揭贷款的门槛降了下来,太高了,就是没有需求了,这样的话就会把这个市场刺激起来,否则这个市场就是开始崩盘的时候这个势如破竹。如果是崩盘下去的话,我排了一下序,首当其冲受到影响的是农民工没有就业,我们算了一下建一平方米的房子需要16个工,就是现实中需要16个工,而这个几百万、几千万平方米后面是大量的农民工的就业问题。   任志强:一万平米是需要30万工。   潘石屹:第二个就是地方政府。   任志强:三十万的就业。   潘石屹:如果是现在定了,拍不出去了,或者拍出去的地付不了出让金了,地方政府就没钱了。没有钱就是建学校也好,建路也好,做了廉租也好,都没钱了,最后一步就是房贷开发商和银行受到很大的风险。   任志强:还有相关产业呢?你比如说钢铁产业,钢铁已经开始降价了,煤炭、焦炭已经开始降价了,就是它相关产业的价格可能都会发生变化,最后这些工厂企业都要遇到很大问题。那么银行不仅仅是给开发商贷款,它也给相关企业贷款,如果这些相关企业掉下去了,它的那些贷款很危险。   潘石屹:相关企业的带动倍数是几倍,房地产商会的会长聂梅生做了一个研究,就是房地产投上一块钱,能够带动别的行业是2.2倍,所以这个带动性是特别强的。去年中国的房地产成交了2.9万亿,2.9万亿,就是一般的超过一万亿的行业都是特别大的行业,就2.9万亿已经接近3万亿是一个特别大的行业,这个行业又有特别大的带动性,它跟别的行业不一样。   窦文涛:但是不也有人说中国的国民经济,就是房地产占这么大的作用也是经济结构不正常吗?   潘石屹:这个是在成长过程中的问题。   任志强:从国外30年发展过程中,或者说在高峰期的这30年发展过程中,他们仅住宅的比例就占不同投资的20%以上,美国是如此,法国是如此,欧洲、日本、德国这些都是这样,英国都是这样。而我们现在总共的房地产投资的比例还没到那么多,住宅的投资比例也就占了15%左右,这个比例和他们相差的很多很多。   潘石屹:这是人家发达国家都已经是成熟了,房子建稳了,城市化已经完成了。中国是正在城市化的过程中,GDP的增长速度也比较高,大量的人要来进京城,所以这个时候房地产的投资在整个固定投资中比重占的高一点,是正常的。   中国房地产的现状我就想做一个比喻,就像一个十七八岁的小孩一样,正在成长,吃的多,身体长的也快。可是这时候不给它饭吃了,又不给地,又不给钱,饿着,饿的现在已经非常虚弱了,就是说营养极度不良了,再不给饭吃,就是银行再不给贷款,就要出生命的危险了。   窦文涛:那我听了半天,我也弄不明白,你到底是希望房子涨价,还是跌价呢?   潘石屹:价格是市场决定的。   任志强:价格要靠供求关系来平衡,如果土地垄断,你老把那个供的部分压缩的满足不了需求,房子就会被迫的上涨,并不是我房地产商非要涨涨。如果我们当时没有严格的土地计划限制,也可能今天没有这么多土地的天价。如果当时不是限制投资,不是为了房地产投资过热而打压房地产,那么投资总量增加的时候,可能也不会出现前一段时间的房价过高。   窦文涛:这个经济学真是能把人绕糊涂了,我就觉得你说打击房地产商,或者限制房地产,我知道其中有一个原因就是因为听到了太多房子太贵我们买不起房子这样的声音吗?   潘石屹:正好相反,打击房地产开发商,不给房地产开发商钱。咱们举个极端的例子,全中国的房贷开发商全都死了,供应量是零了,房价就暴涨了。   任志强:就更贵了。   潘石屹:你要把价格截下来的话,得有更多的开发商来,给他们更多的钱,给他们更多的地,只有有地,有钱,有房地产开发商才能建出房子来,市场上的房子供应量大价格才能够下来。   任志强:就相当你把老母猪都杀了,没有猪肉供应了,猪肉价格自然会涨。   窦文涛:国家采取这些措施,宏观调控这些措施之前,这个房地产价格不也是一路往上飙吗?   任志强:没有。   潘石屹:飙的比07快。   任志强:我不同意你这个,我们从98年进行住房制度改革,到了2003的年时候,我们平均每年只有涨3.5%,但是我们的收入平均增长9.6%。所以这两个相比之下的话,如果输入增长远远高于房价的增长的话,就说明这个价格是合理的。因为那时候没有严格的土地规划,所以土地的供应量足可以满足你当需求增长的时候,我可以适当的增加土地的供应量来保证供应增长。   但是03天以后我们限制了土地的供应量,03、04、05、06这几年全部都是土地供给量下降,这样才造成了07年的天价。虽然07年你放出了一些土地,让一些土地的增长增加了,但是这时候已经刹不住车了,供求关系已经恶化了,所以07年出现了暴涨。   到现在为止,我刚才说了去年我们全国平均房价3655,但是我们平均地价是2020,地价在房价中的成本已经大大提高了。当然现在开发商还有一些低成本土地,但是这个比例关系已经不对了,这个什么原因造成了土地占的比重越来越高,而占的价格越来越高呢?恰恰是因为土地供应不足而产生的。   那么现在政府可能会说,我的土地现在供应了你也不买,那是因为恶化的供求关系已经把这个房价扭转了,你限制了购买第二套住房,你又限制了很多信贷政策等等,限制了开发商增加供应等等,这一系列问题集合在一起以后就变成了一个恶化的局面。   窦文涛:整个交投淡进了。   任志强:和去年相比,我们大概下降了百分之十几,但是和前年相比的话,我们下降的总量并不大,它仍然保持了一个很大销售量。   但问题在哪儿?问题是去年的开复工总量很大的,有21亿多平方米,就工人增长了以后,交投如果下降的话,对影响就很大了。你不能仅仅从一个数字上比说我下降了,和去年同比我下降了10%,不是这么一个简单的道理。因为我们去年的开复工面积就是生产量总量增长可能是二十、三十,如果今天下降10%的话,就影响很大的。
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