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5A写字楼 以创意打拼楼市

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以前,提起写字楼,很多人可能会想到拎菜篮子的大妈和拿着公文包的小伙子同坐一个电梯的商住两用楼,想到拥挤的电梯、混浊的空气……杭州在住宅市场火爆的前几年,鲜有开发商在商务地产这一块下很大的功夫,很多产品没过一年就跟不上时代潮流,设施欠缺,外立面剥落,大大影响其升值潜力。

  随着住宅禁商、中国全面加入WTO等政策影响,杭州的商务地产开始发力。与传统的商务楼相比,这些项目不仅在车位配置、电梯配置等硬件上更为先进,还在文化、服务等软件上颇下了一番功夫,新意不少,大有看点。

  模式 除了写字楼,还有配套

  华润·万象城,位于钱江新城核心区,总建筑面积约55万平方米,包括大型购物中心、住宅楼、酒店式写字楼、五星级酒店与甲级写字楼;星光大道,总建筑面积逾30万平方米物业类型涵盖商业、单身公寓和产权式酒店……它们都有一个新名词:城市综合体。

  近两年以来,这种融办公、休闲、娱乐、购物、居住于一体的商业物业开始甚嚣尘上。这种物业类型不同于传统的以单幢写字楼为主的办公环境,而是综合考虑了商务人士的各方面需求。除了上面的商务航母之外,世贸丽晶城·欧美中心、元丰·钛合国际、易构街区、紫晶商务城、海威国际商务综合楼、CBD·尊宝大厦、钱江国际时代广场(暂定名)、圣奥·中央商务大厦和赞成·太和广场等都采用了这种模式,在写字楼之外,都配置有相应的酒店、商场、酒店式公寓等物业类型。

  太和广场开发商杭州金溢房地产开发有限公司副总经理沈飙介绍说,太和广场配置有写字楼、住宅和一些商铺,从市场反应来看,这种综合体的定位还是符合市场需求的。“写字楼不能太喧闹,比如附近不能有大的家电卖场;但也不能没有任何配套,不然商务活动会很不方便。”那么,什么样的商业配套写字楼最为合适?他认为是中等规模的酒店、咖啡室、会议室、SPA健身馆等等。

  沈飙告诉记者,目前太和广场的客户有一部分是重叠的:住宅20层以上的客户与一些写字楼意向客户。这些公司有改善办公条件的需求,同时又希望住在公司附近,所以同时下单两种物业的人不在少数。

  据了解,集高档景观公寓、欧美标准写字楼、酒店式行政公寓、品牌商业和星际酒店于一体的世贸丽晶城·欧美中心,其公共设施配套就达到5000平方米,包括恒温游泳池、健身房、豪华大型会议室、水疗、中西餐厅、酒廊以及2000平方米的空中花园等,这些公共配套的数字加起来,开发商已经追加了近4个亿的投入。

  业内人士认为,这种新型的商务地产模式有利于各种物业之间互为补充,互为促进,形成良性循环,从而提升整个项目的品质。

  品质 除了可用,还有超前

  郑洪昌是浙江浙欧置业有限公司副总经理,这两天正为公司项目尊宝大厦的电梯、空调配置四处考察。对此,他似乎已经如数家珍:“上海环球金融中心采用了16部超级双层轿厢电梯,两个轿厢能同时上下移动,并可以停在两个不同的楼层,从而使得运载量增大一倍。”他说,尊宝大厦的电梯运行速度肯定也会跟甲级写字楼的定位相符。

  据了解,尊宝大厦参照国际写字楼标准的层高设计,采用了5A智能系统,旨在为商务人士提供高效快捷的办公场所。

  杭州日出钱塘置业有限公司董事长骆哲宏在接受记者采访时表示,150米高的日出钱塘大厦也旨在打造一个智能化的写字楼。为了与高端商务客户的定位相符,项目还设置了一个视频会话系统,以适应跨区域甚至国际性公司的办公需求。

  华成·国际发展大厦日前已经通过涉外销售许可。其副总经理蔡关兴说,项目主要面向外资企业和国内比较大的公司,所以所有设备都采用了甲级写字楼的标准,电梯全进口,全部采用中央空调等。

  位于钱塘江边上的大名商务空间定位为5A智能化高档纯商务写字楼,采用了高档花岗岩、铝板和LOW—E中空玻璃,保温、隔音、节能效果都十分理想。

  钱江新城商务地产圣奥·中央商务大厦采用了环保节能玻璃幕墙、绿色智能遮阳窗扇、高效中央空调系统、智能化商务体系等,其营销总监张新明表示,项目首创“活性商务”概念,以人性需求心理为着落点,旨在形成符合城市人群生活本性及生命本义的商务空间。

  据了解,为了更便捷地让入驻公司开展商务活动特别是国际化商务活动,很多商务地产项目都在楼顶设置了停机坪,比如滨江的海威国际商务综合楼,世贸丽晶城·欧美中心写字楼,而在钱江新城CBD核心区域,楼顶规划有停机坪的项目就有12个。

  定位 除了高档,还有合用

  太和广场写字楼旨在为浙江企业量身定做。沈飚坦言,但浙江企业也有不少种类,为此公司对客户需求从面积、配置等各方面进行了调研,设计做了两年半,专家论证会就开了8次。最后结果是,一期整层或者半层卖,面积在1200-1400平方米左右,主攻流通型企业;二期则最好整幢卖,以保证物业的品质。

  而欧美中心的前期规划设计也用了2年时间,住宅户型设计前后改了26稿。邀请全球排名第一的设计公司HBA设计每个单元一楼的公共大堂、标准层大堂和电梯轿厢内装,仅设计费用就高达2000元/平方米。

  先从客户的需求出发,再来做产品,这不能不说是一种进步。

  记者在采访中了解到,不少写字楼在设计之初就确定了目标客户群,比如浙江财富中心主要以证券、银行等金融机构为主,尊宝大厦以浙江的一些外贸企业为主,项目配套时也不是越高档越好。沈飚说,太和广场一二期因为定位不同,价格不同,配置可能也会不同。

  紫晶商务城在城市黄金地段首创商务排屋的概念,这种物业地下有私人停车库,可直达地上层,一二楼可开店,二三层住宿或办公,每户都送屋顶花园,不啻为“迷你版写字楼”。紫晶置业董事长周京长说,这种物业比较适合律师事务所、牙科诊所,设立公司在杭办事处或者售楼处也非常不错。

  态度

  除了卖楼,还有经营

  在杭州海威房地产开发有限公司副总经理吴迟的眼里,要建造像海威国际商务综合楼这样,既有写字楼又有酒店、酒店式行政公寓的建筑,要比单纯建造一幢写字楼投入资金和精力多得多。即便如此,海威国际还是敲定了这样的规划,并且在前段时间引进了国际知名的酒店公司喜来登国际大酒店,来负责酒店的经营管理。

  为什么?吴迟认为,商务地产的价值更应该体现在后续经营上。喜来登有很强的综合服务理念,不仅能够带来新的服务理念,提升项目品质,还能提升整个周边区域文化。

  据了解,目前很多商务地产都开始重视后期经营。很多公司明确表示,将采取只租不售的方式,或者开发商自己持有相当份额的物业,以共同促进这一区域商业氛围的成熟。

  位于城北的易构街区集产权式酒店、商务楼、SOHO、商业、休闲于一体,开发商国强置业副总经理宋海欧告诉记者,投资者既可选择有8年固定回报至最短3个月固定回报的产品类型,也可选择纯投资的产权式酒店,也可以选择精装修房或是毛坯房。多种投资产品的选择,就如点菜一样简单而轻松。

  滨江的华荣时代大厦首创DIY财富投资计划,为投资者和自用企业“量身打造”推出三种投资模式:三年返租、六年返租和直接销售。前两种投资方式,客户无须浪费时间和精力去找寻租户,现房销售则省去了客户购买期房几年间相当可观的房租。

  

  特色

  除了产品,还有文化

  滨江都市综合体星光大道近段时间以来的动作也许让很多人费解:与中国文联等打造中国内地首条星光大道,在金鸡百花电影节上完成了“中国(杭州)文化艺术星光大道”的命名仪式,并且留下了不少明星的手模和签名。

  开发商浙江华联杭州湾创业有限公司常务副总经理钱伟中这样概括此举意图:“钱塘江自古有很深厚的文化沉淀,滨江作为一个新兴区域,应该传承这种文化。把星光大道打造成集商业与娱乐于一体的综合型街区,有利于这个区块的发展”,而业内人士则指出,把商务和文化结合起来,这也是商务地产未来发展的一种趋势。

  

  远见

  除了项目,还有城市

  商务地产要真正凸显出自己的价值,跟其所在区域是否成熟密切相关。比如上海陆家嘴,杭州的黄龙商圈,都因为商务氛围浓厚,而使得单个项目身价百倍。

  记者在采访过程中了解到,新兴的商务地产在单个项目上大多花了很大力气,杭州的写字楼市场不啻为一个国内外设计师展现才华的场所,比如钱江新城目前核心区所有的项目尤其是大型建筑均采用国际招投标方式,如SOM、GMP、MAP、Gensler、欧博迈亚、OTT-PPA、RTKL、DLN、何显毅等知名设计机构都参与了有关项目的方案征集。

  除此之外,商务地产项目在设计上还非常注重与区域与城市的融合。比如钱江新城CBD写字楼项目,不少都在城市天际线、避难层设置、停机坪规划、取消化粪池、地下车库共享环通、地下通道与空中连廊、绿地指标平衡及建筑节能的实施等方面取得了很大成效,真正可以实现可持续发展。


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