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写字楼投资必须考虑的5大因素

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1、选好地段是关键

  地段对于写字楼的价值衡量非常必要,交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。房产的增值主要来源于土地的增值,城市中心区土地的稀缺性,使得物业增值的空间很大。是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。写字楼的租户主要是公司,他们需要与其他企业保持业务的往来,需要毗邻交通要道,路况良好,交通方便,商业气氛浓烈,写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。城市中心区的写字楼价格一般较高,但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点,投资回报也较高。如果投资目的以销售为主,建议投资者应尽量选择发展中商圈,例如海河两岸、鞍山西道科贸街和华苑产业园区等区域;如果投资目的以租赁为主,建议投资者应选择已成熟商圈为主,例如南京路、小白楼和友谊路等区域。

  天津海景实业有限公司营销策划部经理高振松介绍说,对于包括写字楼在内的房地产各类物业来讲,区位是决定价值的根本性要素。比如位于南京路的国际大厦和津汇广场,周边南京路虽时有拥堵,但该区域毫无疑问属于传统的城市中心区,再考虑到新开通的地铁1号线,这个区域内的写字楼被公认为目前天津市价值最高的写字楼。这也不难考虑为什么天津绝大多数的写字楼均处于这个范围附近。

  但对于投资来讲,关注的是不同时点的价格差异:某一时点的价值即使再高,也不一定能在未来带来收益,投资考虑的是“低价买进,高价卖出”,追求升值潜力最大。例如天津湾A区写字楼中环OFFICE。天津湾比邻城市中环线,被新围堤道、大沽南路地铁一号线和台儿庄路(海河)等多条城市干道所包围,交通非常发达,同时该项目距离滨海新区仅半小时车程,并距建设中的津滨轻轨东兴路站不足500米。作为一个超百万平米的城市大盘,天津湾包括购物中心、写字楼、高档公寓、主题嘉年华、星级酒店、城市公园和高尚公寓等多种物业,构成一个完整的产业链条,是未来的城市新极,具备强大的经济板块效应。

  中环office是天津湾A区首期发售的项目,目前销售刚刚启动,因此中环office的价格不算很高,起价不到7500元/m2。对比天津湾板块对区域经济和价值的促进作用,我们不难发现其中蕴藏的巨大价值,在南方的专业型地产投资人士有一个非常到位的说法叫“头啖汤”,讲究尝得是第一口鲜。而天津写字楼的租金价格近几年持续走高,特别是档次较高,设施先进的高品质写字楼更保持了供不应求的出租率,这也从另一方面验证了高端企业进“津”赶考所引发的旺盛需求。

  李新雄总监也表达了相同的看法,他说到,写字楼天生“嫌贫爱富”,区域是否发达或者具有发展潜力,公司是否来租,这些考虑对写字楼未来价值都非常重要。 另外,交通必须方便,这对于写字楼尤其不可缺少。

  2、算清投资回报率

  投资回报率是一个写字楼投资的关键数据点。比较投资方案的唯一依据,就是投资回报率。计算投资回报率有两个简单的公式,第一个公式是:投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看,高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款,则表明该投资项目尚具升值空间。

  写字楼租赁的税费政策大致如下:营业税按当年经营收入的5.565%,房产税按12%,所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20%缴纳,综合税率大概占经营收入的25%—34%。具体的各项税率标准根据不同区域不同物业有所区别。国家有关个人所得税的缴纳规定,写字楼的租客基本上都是公司组织,租赁手续比较正规,需要发票做帐,以上的税收难以规避。因此,扣除税收加上租赁成本(物业管理费等),再考虑不可避免的空置情况,实际的净租金收益只是理想状况下收益的2/3左右。投资回报率方面,若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。

  3、硬件配套相当重要

  采访中高振松经理介绍到,目前天津的写字楼市场上,由于有的写字楼开发较早,设计时有一些因素未考虑到,或者是由住宅变性成写字楼,目前这些写字楼普遍存在的问题有3个:车位不足,电梯等候时间长、空间软环境较差。在如今私车保有量迅速增加、时间日益珍贵、健康更为重要的时代,这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便,使写字楼的价值大打折扣。

  所以,《主流》认为硬件配套对于写字楼的品质来说尤其重要。写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务,既然是满足办公需求,因此要选那些网络、通讯设备配置较高的楼宇。电梯数量和速度上,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右为甲级标准。车位紧缺是目前写字楼物业面临的最大问题之一,为吸引租户作长远投资打算,选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上,并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置,如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。李新雄总监也强调到,车位足不足很重要,但是对于纯写字楼来说,车位大多都不会太足,因此要考虑附近有没有提供停车位的公建。吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准,目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上,可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。如果公司经常需要加班,则VRV中央空调更为理想。 后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。李新雄还补充说,作为写字楼,为使用者(企业)提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施(智能化),是入住企业对该物业的信心基础。另外,虽然是办公,可很多人还是很在意朝向(阳光)、层高、公摊、承重等等问题,所以要尽可能的人性化,实用。

  4、物业服务提升价值

  商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平,专业管理办公楼的物业公司,能给楼盘一个良好的内部环境,对大厦的设备设施有较好的维护,保证长期使用,对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。另外,李新雄还建议说,拥有一个经验丰富的租务部,也是投资者选择此类物业时应考虑的。

  如果物业管理公司挑选得当,能够为投资者省去不少麻烦。建议投资者在选择写字楼时,一定也要对物业管理公司进行考察。因为在此后很长一段时间内,投资者要接受这家公司的服务,同时租赁房也要接受他们的服务,如果其管理不到位,将会影响到投资者的收益。第一太平戴维斯、戴德梁行、中原等知名公司管理的写字楼的物业水准值得投资者信任。高振松在谈到物业管理对写字楼价值的提升时也有类似的观点,他说,物业管理的品质,是衡量一个写字楼项目含金量的重要指标。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合,方能保证物业的保值增值。很明显的例子是亚洲金融风暴期间,香港的经济指数大幅下跌,有的写字楼几乎人去楼空,在这种情况下,那些服务水平较高,口碑较好的写字楼仍保持了较高的出租率,这充分体现了管理巩固价值,管理提升价值的软性作用。

  5、有的放矢选客户

  要有的放矢的选准客户群进行投资。不同的租户对写字楼的需求也不相同,知名企业、实力雄厚的企业在选择写字楼时以档次为重。但一些中小型或成长型的企业,往往以写字楼的功能性为首要考虑因素,至于档次问题则在其次。因此,在投资写字楼时,要把握准写字楼与客户群定位两者之间的平衡关系。

  如果资金充裕,要尽量选择那些里面最小的租客也需要大约500—1000平方米建筑面积的写字楼(一般写字楼的使用率为70%左右)。入驻这个物业的公司水平相差不大,该物业档次高,今后可能会有较为稳定的回报。

  而投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时,你就要当心虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平。不仅如此,当经济不好的时候,小业主的竞相压价,对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。


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